Innanzitutto facciamo chiarezza su qual è il concetto di usufrutto: il diritto di usufrutto è un diritto reale di godimento, regolato dall’articoli 978 e seguenti del codice civile. Secondo quanto disposto dall’art. 981 del codice civile, assicura ad un soggetto definito usufruttuario, il diritto di utilizzare e godere di un bene che però è di proprietà altrui, cioè del soggetto che viene definito “nudo proprietario”.
Vendere casa con usufrutto significa far godere del diritto di proprietà un secondo soggetto che, però, non potrà godere del bene in questione fino a quando il primo proprietario rimarrà in vita.
La peculiarietà di questo diritto è che esso ha una durata temporanea e si estingue con la morte del titolare. Il nudo proprietario dunque, alla morte dell’usufruttuario, torna ad acquistare la piena proprietà del bene.
L’usufruttuario ha il diritto di godere del bene e dei suoi frutti, sempre però rispettandone la destinazione economica del bene: può locare l’immobile a terzi se questo non viene vietato dal tittolo costitutivo del diritto, e percepirne il canone.
L’usufruttuario deve sostenere le spese e in genere gli oneri di amministrazione e manutenzione ordinaria, pagare le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito, le riparazioni straordinarie ma solo se queste sono state rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione (art. 1004 c.c.). In tutti gli altri casi sono a carico del nudo proprietario (art. 1005 c.c.)
Alla morte dell’ultimo usufruttuario, l’usufrutto si riunisce alla nuda proprietà e si consolida quindi in capo al nudo proprietario che acquista automaticamente la piena proprietà senza dover pagare alcuna imposta, ma con la semplice voltura al catasto di detta fusione, in forza di un certificato di morte. Con la riforma dell’imposta di registro, la consolidazione dell’usufrutto (confusione), verificatesi a decorrere dal 1 gennaio 1973, non costituisce più la base imponibile per l’applicazione dell’imposta di registro (art. 80 DPR 131/1986).
Quindi quali dovrebbero essere le motivazioni di vendere una casa con usufrutto o vendere la nuda proprietà, cioè cosa spingerebbe un potenziale venditore a scegliere queste due strade?
Nel caso di vendita di usufrutto, il proprietario del bene rimane lo stesso ma deve liberare l’immobile per permettere che questo venga utilizzato dall’usufruttuario. Successivamente lo stesso potrà concedere a terzi il proprio diritto sia a titolo oneroso che gratuito: da ricordare che il termine massimo di durata dell’usufrutto consiste nella vita dell’usufruttuario, quindi se due parti si accordassero su una determinata durata ma l’usufruttuario dovesse morire prima, il diritto non verrebbe mai trasferito ai suoi eredi ma il bene ritornerebbe al legittimo proprietario.
Nel caso di vendita di nuda proprietà invece la situazione è inversa: il proprietario di un immobile potrebbe decidere di vendere la nuda proprietà e non l’usufrutto, questo perché così facendo potrebbe continuare ad abitare l’immobile, fino alla sua morte, anche se al momento della stipula del contratto il nuovo proprietario subentrato diventa il proprietario “reale”.
Il soggetto che ha venduto la nuda proprietà ha diritto a continuare a vivere all’interno dell’abitazione fino alla scadenza dell’usufrutto, pur trasferendo la titolarità ad un terzo.
Quali potrebbero essere le situazioni in cui si verificano queste ipotesi?
-Persone anziane senza figli: una scelta fatta per ottenere liquidità immediata, in questo caso la persona anziana, non avendo familiari a cui lasciare la propria casa, decide di vendere la nuda proprietà della sua abitazione per recuperare così facendo i soldi per la propria assistenza o altri motivi.
Così facendo potrà abitare l’immobile in virtù dell’usufrutto fino al termine della propria vita, quando la piena proprietà e la disponibilità dell’immobile passeranno definitivamente all’acquirente.
-Genitori di una certa età con più figli: in questo caso si anticipa la divisione ereditaria del proprio patrimonio immobiliare cedendo la nuda proprietà mantenendo l’usufrutto sul proprio bene fino alla morte.
-Seconda casa non utilizzata invece di metterla in locazione: in questo caso si potrebbe vendere l’usufrutto di quell’immobile per non far deteriorare l’immobile, ottenere liquidità senza perderne il titolo di possesso.